РИГА, 2 фев - Sputnik. В январе 2020 года многие рижане получили извещения от руководства жилищных кооперативов с предложением заключить индивидуальные договоры аренды земли и оплатить арендную плату, поскольку с муниципальной компанией Rīgas namu parvaldnieks такие договоры не заключены. "Cегодня НЕДЕЛЯ" побеседовала в связи с этим с экспертом подкомиссии Сейма по жилью, юристом Владимиром Ткаченко.
- Как происходит нынче правовое регулирование отношений принудительной аренды?
- Начнем с того, что 12 апреля 2018 года Конституционный суд Латвии по заявлению собственников земли, рассмотрев дело № 2017-17-01, признал не соответствующими Сатверсме изменения в Законе о приватизации жилых домов, которые устанавливали, что арендная плата не должна превышать в 2018 году 5%, в 2019-м – 4% и с 2020-го – 3% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в случае, если собственники земли и собственники квартир не смогли договориться между собой о размере арендной платы. Этим же решением суда Сатверсме установлено, что указанные нормы теряют силу с 1 мая 2019 года.
Сейму необходимо было внести изменения в Закон о приватизации жилых домов и установить ставку арендной платы для случаев, когда стороны не договорились между собой. Один из депутатов своевременно внесла соответствующие поправки в Закон о приватизации жилых домов, которые предусматривали сохранение прежнего регулирования - 4% в 2019 году и 3% с 2020 года. Однако на заседании Комиссии сейма Министерство юстиции предложило не вносить никакие изменения в закон и фактически оставить этот вопрос без законодательного регулирования до принятия нового закона, проект которого был анонсирован 21 марта 2019 года.
Министр юстиции от Новой Консервативной партии Янис Борданс мотивировал это предложение тем, что в большинстве случаев отношения между собственниками земли и собственниками квартир урегулированы договорами и решениями судов, а неурегулированными остается лишь небольшая их часть, и стороны могут решить этот вопрос путем переговоров. Кроме того, новый закон предполагается принять до конца 2020 года. Несмотря на возражения представителей общества "Народ против земельных баронов", что нельзя в этом вопросе допустить юридическую неопределенность, большинством голосов членов комиссии предложенные поправки были отклонены.
- И в связи с этим образовался правовой вакуум?
- Учитывая, что с 1 мая прошлого года внесенные Сеймом изменения признаны не действующими при определении стоимости аренды, можно ссылаться на ранее действующую норму - что аренда не должна превышать 6%. Требование платить сверх арендной платы НДС незаконно! К сожалению, по информации RNP, в столице доля домов с неурегулированными земельными отношениями значительна. Многие собственники земли из-за правовой неопределенности отказываются заключать договоры аренды земли с управляющими. Увы, до сегодняшнего дня новый законопроект из Министерства юстиции в сейм не поступил, и, соответственно, новое регулирование с 1 января 2020 года не состоялось. Документ проходит согласование с другими министерствами. По имеющейся информации, наибольшие возражения со стороны Министерства финансов. С точки зрения Минфина, из-за нового регулирования государство теряет в сборе налогов.
- Что бы вы порекомендовали тем, кто уже получил вышеуказанные "письма счастья"?
- Прежде всего: не подписывать индивидуальные договоры аренды земли, поскольку договор аренды земли, по закону "Об управлении жилым домом" (пункты 2 и 7 cтатьи 17), заключается со всем домом, а не индивидуально с каждым собственником квартиры. Оплата счетов непосредственно собственнику земли на основе общего договора может быть индивидуальной, если собственники квартир примут такое решение.
Далее, не оплачивать указанную в проекте договора сумму до выяснения ситуации со своим управляющим. Обратиться к своему управляющему с вопросом, заключен ли договор аренды земли, если не заключен, взимались ли авансовые платежи для оплаты аренды земли. Попросите у своего управляющего объяснить, как вам действовать в сложившейся ситуации!
При желании можете написать жалобу в Центр защиты прав потребителей - о том, что вам предлагают заключить индивидуальный договор аренды земли, что противоречит закону, а это свидетельствует о недобросовестной коммерческой практике со стороны владельца земли. Указанный прирост кадастровой стоимости на 40% - в предложении о выкупе земли - ни на чем не основан, поскольку в настоящее время разрабатываются новые правила определения кадастровой стоимости земли под многоквартирными домами и она, возможно, снизится или останется прежней.
- Насколько можно понять, проблема стоит очень остро не для одних рижан.
- Регулирование отношений принудительной аренды затрагивает интересы по меньшей мере 300 000 жителей Латвии, которые вынуждены платить так называемым "новым земельным баронам" до 6% от кадастровой стоимости земли - только за то, что их дома стоят на земле, принадлежащей другим собственникам.
В свое время законодатель отошел от закрепленного в Гражданском законе принципа неотделимости здания от земли и допустил появление беспрецедентного для Европы института раздельной собственности. Жители, которые страдают от непомерных поборов принудительной земельной аренды, называют это "новым крепостничеством".
В данный момент только в Риге, по информации RNP, 380 домов остались с неурегулированными земельными отношениями, т. е. без договоров с землевладельцами. По нашей информации, письма к жильцам рассылаются не без ведома скандально известного юриста Нормунда Шлитке, которого в обществе называют главным лоббистом "земельных баронов".
