РИГА, 1 окт — Sputnik. Легендарный офисный комплекс Valdemara centrs, который принадлежал эстонской компании Capital Mill, продан крупному игроку на балтийском рынке недвижимости - шведской инвестиционной группе Eastnine. Она заплатила за него 25 миллионов евро. Издание "Бизнес сегодня" выяснило, что вообще сейчас происходит в этом сегменте рынка недвижимости.
Инвесторы взяли курс на офисы
В одной только Риге в течение ближайших двух лет рынок офисных помещений прирастет новыми площадями в размере 100 тысяч квадратных метров. Специалисты делают уверенные прогнозы: эти квадраты будут "заселены" в течение трех лет. Подобная уверенность обусловлена активностью иностранных инвесторов, которые, как указывают девелоперы, находятся в постоянном поиске выгодных для вложений проектов.
В свою очередь, риелторы уверены, что сейчас в Риге предлагается достаточно много качественных коммерческих объектов, а прямых покупателей, по сравнению с жилым сегментом, очень мало. Это увеличивает возможности инвесторов стать владельцем рентабельного объекта в хорошем месте с хорошими перспективами по прибыли.
Как объясняют эксперты, инвесторы взяли курс на коммерческие и офисные проекты, поскольку в долгосрочной перспективе их продажа и сдача в аренду выгоднее, чем инвестиции в объекты жилого назначения. В случае офисного или коммерческого здания намного легче договориться об условиях аренды, есть возможность сменить арендатора, увеличить плату или улучшить состояние помещений. Таких преимуществ в жилом сегменте нет. Более того, изменение условий аренды чревато судебными процессами. В коммерческом сегменте также легче следить за тем, есть ли спрос на аренду, соответственно, вводя какие–либо коррекции — например, разделяя помещения на части.
Значительное преимущество для инвестора — если объект находится в активной зоне. Эксперты отмечают, что инвесторам нужно считаться с тем, что колебания цены стандартной коммерческой сделки могут быть плюс–минус 10% от общей цены. И учитывая, что большая часть коммерческих объектов покупается уже с договором аренды, от арендаторов можно узнать, каковы плюсы выбранного места, что стоит улучшить и т. п.
Хороший момент, но…
По мнению специалистов, сейчас хороший момент, чтобы строить, сдавать в аренду или продавать помещения, потому что покупатели есть. Активность местных и иностранных покупателей не падает уже не менее полутора лет. Местные инвесторы обычно вкладывают средства в офисы или коммерческую собственность с целью дальнейшего использования. И обычно они готовы рассматривать покупку в пределах 100–400 тысяч евро. Но это в том случае, если на таком объекте инвестор собирается заработать. Если же он приобретает, скажем, офисы для себя, то вложения окажутся на порядок ниже — 50–200 тысяч евро. Речь не идет о представительских офисах, которые нужны для имиджа. На такой объект даже некрупный инвестор может потратить до 500 тысяч евро.
Одна из причин, сдерживающих более активное заключение сделок, — разная информация о возможностях рынка среди покупателей и продавцов. Ликвидную собственность покупатели всегда ценят — хорошее место, надежный, стабильный арендатор, такой объект продать будет намного легче. Однако не все объекты одинаково хороши. Трудности возникают, например, если цена высокая, большая площадь на подвальном уровне, нет возможности поставить машину и т. п.
Рижская "силиконовая долина"
Совершенно новым трендом в сегменте офисных помещений является коворкинг (от англ. coworking, "совместная работа"). Одними из первых на этом рынке были Руслан Стракис, Романас Багдонас и Янис Винькис. Немногим более года назад они открыли два коворкинга в центре Риги. По наблюдениям предпринимателей, спрос на коворкинги в Латвии значительно превышает предложение, и они намерены развивать так называемую рижскую "силиконовую долину".
"Проект будет реализован постепенно, инвесторы готовы подключиться к нему, если увидят осязаемые результаты. Есть предложения и по привлечению иностранных инвесторов. Скоро подобные коворкинги появятся, например, возле торгового центра Spice, в Вецриге и на территории ВЭФ. В общей сложности это еще около тысячи рабочих мест", — рассказал Стракис.
О востребованности подобных проектов в Риге говорит тот факт, что один из объектов мини–офисов удалось заполнить в течение месяца. "Это стабильный бизнес — рассчитай доходы, заключи договор на год, и денежный поток гарантирован", — уверен Стракис.
Главный минус коворкинга — мини-офисы открытого типа можно только сдавать в аренду, продавать их фактически нереально. Никто в Латвии не будет покупать рабочее место в open space, оно подходит только для стартапов или краткосрочных работ. Кроме того, соблюдать конфиденциальность в таком пространстве невозможно, что для некоторых видов деятельности неприемлемо.
Солидность
В том числе и поэтому сегодня внимание инвесторов приковано к уже имеющимся офисам класса "А" или к строящимся объектам данной категории. Ярким примером тому послужила недавняя новость о продаже офисного комплекса Valdemara centrs, принадлежащего ранее эстонской компании Capital Mill. Его приобрела шведская инвестиционная компания Eastnine, и это второй объект, который она купила в Риге. Общая площадь восьмиэтажного бизнес–центра класса "А" составляет 8,5 тысячи квадратных метров. В настоящее время арендаторами помещений там являются такие крупные компании, как Rimi, Workland, Colliers, Oracle, Sorainen, PwC и др. Шведский гигант и в дальнейшем намерен концентрироваться на коммерческой недвижимости в столицах стран Балтии.
Риелторы уверены — несмотря на то, что строительные издержки в Латвии растут очень быстро и это останавливает многих девелоперов от реализации проектов, новые офисы появляются и будут появляться. Стоимость аренды офисов класса "А" в Риге сегодня составляет 15–17 евро, офисов класса "В" — 9–12 евро, "С" — 7–9 евро за квадратный метр в месяц. Цена продажи соответственно: 1800–2800 евро за квадратный метр, 1000–1600 евро за квадратный метр и 600–1300 евро за квадратный метр.
Энергоэффективность в моде
Проекты современных офисов, реализуемые в Латвии с нуля, все как один энергоэффективные. Как говорят риелторы, это дань моде. Она позволяет снизить эксплуатационные издержки, а также подразумевает использование дружественных природе технологий. Например, в открытом в сентябре индустриальном парке в Салениеки (Марупе) офисы и склады оснащены светодиодным освещением, что обеспечивает снижение затрат на электроэнергию на 80%, а температура в помещениях поддерживается на всех уровнях.
Планируются к строительству и другие аналогичные проекты.
Все говорит о том, что офисный и коммерческий сегменты рынка недвижимости в Латвии скорее жив, чем мертв.