Из двух зол – худшее? Сейм решил вопрос с землей под многоквартирными домами

© Pixabay / ID 2427999Жилой дом
Жилой дом - Sputnik Латвия, 1920, 26.11.2021
Подписаться на
Сторонники законопроекта называют решение "историческим событием", а противники считают, что новый нормативный акт грозит неприятностями для многих владельцев квартир в многоквартирных домах
РИГА, 26 ноя — Sputnik, Дмитрий Олейников. Сейм Латвии принял в окончательном чтении закон о прекращении разделенной собственности.
Проблема, которую призван решить закон "О прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах" имеет примерно 30-летнюю историю. В Советской Латвии Рига и другие крупные города активно застраивались многоэтажными домами. Часть из них располагалась на земле, которая в независимой Латвии принадлежала частным владельцам. После восстановления независимости участки земли были возвращены владельцам или их потомкам, а квартиры в многоквартирных домах – приватизированы жильцами.
Государство отказалось брать "под себя" или самоуправления участки земли под новопостроенными домами, обязав вместо этого владельцев квартир платить землевладельцам аренду. Порой она достигала 6% от кадастровой стоимости участков и составляла внушительную сумму в месяц (если, например, речь идет о строениях в центре Риги).
Крыши старого города в Риге в Латвии - Sputnik Латвия, 1920, 30.10.2019
Налог на жилье в Латвии может вырасти: политики отправляют жителей в долговую яму
"Выдаивание" аренды за землю из жильцов многоквартирных домов превратилось в прибыльный бизнес, в стране появились так называемые земельные бароны, скупающие участки земли под многоквартирными домами с целью получения аренды. Стоит отметить, что в доме на "хозяйской земле" гораздо сложнее отремонтировать подъездные пути и облагородить прилегающую территорию, поскольку целью владельца земли является извлечение прибыли, и в каком-либо благоустройстве со стороны самоуправления он обычно не заинтересован.
Такая ситуация искажала (и продолжает искажать) рынок недвижимости. Квартиры в домах, где земля под домом принадлежит самому дому или самоуправлению, являются более ликвидными, чем квартиры в домах на "хозяйской земле".
Над решением проблемы законодатели бились практически с момента начала работы 13-го Сейма. "Застрельщиком" выступала Новая консервативная партия во главе с министром юстиции Янисом Бордансом. Не удивительно, что принятие парламентом в окончательном чтении законопроекта о прекращении раздельной собственности министр Борданс назвал историческим событием. "Новое правовое регулирование даст возможность решить проблемы разделенной собственности, которые затрагивают как минимум 3677 приватизированных многоквартирных домов, в которых находятся почти 111 000 квартир", - сказал Борданс. Он также отмечает, что нынешние владельцы зданий получат возможность решить вопрос о выкупе земельного участка под домом по справедливой цене, причем владелец земли не сможет отказать жильцам домов.
Технически, как указано в сообщении пресс-службы Сейма, сделка будет выглядеть так: собрание владельцев квартир принимает решение о выкупе земли под домом, самоуправление определяет функционально необходимый дому участок земли, Государственная земельная служба определяет границы земли и обозначает цену покупки. Контролировать процесс поручено службе судебных исполнителей. Услуги судебного исполнителя и регистрация в Земельной книге оплачиваются из госбюджета.
Жилой комплекс Park Residences - Sputnik Латвия, 1920, 24.07.2020
"Кадастр" выше рыночной стоимости: кого реформа лишит жилья, а кто набьет карманы
Депутат Сергей Долгополов был одним из тех, кто принимал наиболее активное участие в работе над законопроектом. По его мнению, исторически справедливо было бы решить вопрос иначе – государство должно было перенять землю под домами у владельцев земельных участков, договорившись о цене, и передать ее в собственность самоуправлений. Сейчас, до вступления закона в силу, ничто не мешает владельцам квартир договориться с землевладельцами и выкупить у него участок под домом.
Но с 1 января 2023 года, когда в силу вступит новый закон, будет введено новое регулирование. Во-первых, жильцы дома на своем собрании большинством голосов (50% владельцев квартир дома плюс 1 голос) смогут принять решение о выкупе земли под домом, и решение это будет обязательным для всех жильцов дома. Во-вторых, владелец земельного участка не имеет права отказывать жильцам в продаже участка, а цена сделки установлена в размере кадастровой стоимости этого участка. В-третьих, государство обещает разработать механизм поддержки жильцов путем предоставления кредитов на покупку земельного участка без наложения ипотеки на квартиры.
До вступления закона в силу кабинет министров должен будет разработать конкретный механизм взаимодействия между жильцами и собственниками земли, а также предусмотреть в бюджете достаточное финансирование для кредитования сделок.
И здесь начинаются сложности. То, что министр юстиции трактует как помощь жителям, депутат Сейма Регина Лочмеле, предложившая несколько поправок к законопроекту, расценивает как выплату денег владельцам земли, "земельным баронам", из карманов собственников квартир. Депутат призывала снизить цену покупки земельного участка до половины от кадастровой стоимости – поскольку сейчас в ряде случаев кадастровая стоимость значительно превышает рыночную. Более того, в следующем году намечена реформа кадастра, и пока никто не знает, насколько изменится величина кадастровой стоимости земли. При этом в новом законе цену сделки уже сейчас привязывают именно к этой величине.
Депутат от Национального объединения Александр Кирштейнс во время дебатов в парламенте и вовсе заявил о том, что 90% жильцов новых микрорайонов – это "незаконно приехавшие в Латвию во времена советской оккупации мигранты из других республик СССР", иными словами, церемониться с ними незачем, льгот они не заслуживают, в отличие от владельцев земельных участков, которые являются наследниками тех, "кто пострадал во время оккупации". О том, что значительная (если не подавляющая) часть жилого фонда страны построена руками жителей именно во времена Советской Латвии, депутат не сообщил. Как не сообщил и о том, на основании каких данных он сделал вывод о происхождении 90% жильцов многоквартирных домов.
Квартира в новостройке - Sputnik Латвия, 1920, 24.01.2017
Владельцы квартир в Риге впали в шок от "новогоднего счета" на 400 евро
Второй вопрос касается кредитов. Поскольку, согласно закону, решение о взятии кредита на покупку земельного участка распространяется на всех жильцов дома, хотя принято оно может быть только 50% + 1 голосом, многие жильцы в доме могут даже не узнать о том, что они "взяли" кредит, который в ряде случаев может превышать 10 000 евро на квартиру. При этом ипотеки на квартиру нет, значит, финансовые обязательства "вешаются" на того, кто является владельцем. Не исключены случаи, что владелец квартиры, продав собственность, лишь со временем обнаружит о том, что имеет долговые обязательства. Как они будут взыскиваться, если человек не в состоянии погашать кредит? Как будет предоставлен кредит лицу с плохой кредитной историей или недостаточными доходами? Как будет поставлен вопрос об информировании каждого жильца в доме об общем намерении взять кредит на покупку земельного участка? Ответов на эти вопросы – нет. Есть только надежда на то, что нюансы и технические детали будут учтены при разработке правил кабинетом министров.
Интересно, что жалобы в ходе работы над законопроектом поступали не только от жильцов квартир, но и от владельцев земельных участков. Так, последние считают противозаконным навязывание им решения о продаже их собственности (это, по их мнению, противоречит Сатверсме). Владельцы квартир, в свою очередь, считают, что Сатверсме противоречит норма закона, которая обязывает людей покупать земельный участок под домом, если они не поддерживают данное решение на общем собрании (никто не может заставить человека владеть тем, чем он не хочет). Обращением в Суд Сатверсме грозят сразу обе стороны.
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
В ЭФИРЕ
Заголовок открываемого материала