РИГА, 29 апр — Sputnik. Министерство экономики, которое ведет надзор за строительством, опасается по поводу безопасности несущих конструкций и соединительных элементов панелей серийных домов, построенных во времена Хрущева, пишет Skaties.lv.
У большинства типовых зданий нормативный срок службы закончится через десять-пятнадцать лет, но у хрущевок 464-й серии рекомендованный срок эксплуатации истекает уже через год.
В ближайшие пять месяцев министерство экономики произведет углубленное изучение технического состояния десяти из этих домов. До июня определят победителя конкурса закупок, его задачей будет провести проверку прочности несущих конструкций, их узлов, плит межэтажных перекрытий, а также оценить техническое состояние внешних панелей и их швов.
"Если бы жители обязаны были пускать строительных инженеров в свои квартиры, на самом деле плохая картина уже сейчас, за пятнадцать лет до конца срока эксплуатации, открылась бы и в девятиэтажных домах 602-й серии", — рассказал министр экономики Ральф Немиро.
Ситуацию усложняет то, что в квартирах массово делались перестройки в несущих стенах: создавались новые дверные проемы и арки, а новые межкомнатные стены давят на нижние этажи.
Эти действия повлияли на несущие конструкции. Трещины, которые были ранее констатированы в различных домах, не всегда связаны с грунтом, а скорее с изменениями конструкций. Каждый человек, который делает малую часть этих изменений с помощью нелегальной перестройки, по сути, влияет на несущие конструкции всего дома. Мы можем оказаться в неприятной ситуации, потому что самодеятельность неприемлема.
Если строительно-инженерная экспертиза типовых домов советских лет выявит серьезные проблемы, это может иметь неприятные последствия для владельцев квартир, потому что будут привлечены стройуправы соответствующих самоуправлений.
"Если в заключении сказано, что межэтажные перекрытия отдельной части или всего дома находятся в неудовлетворительном состоянии, что они не выдерживают несущей силы, то мы, конечно, решаем запретить эксплуатацию. Запрет может быть полным или частичным — нельзя будет эксплуатировать какой-то конкретный этаж или отдельное помещение", — объяснил представитель Рижской городской строительной управы Эдгарс Бутанс.
Это будет означать, что в таких домах нельзя будет ни продолжать жить, ни продавать квартиры.
Квартиры нет, ипотека есть
Самые большие убытки понесут те, кто взял квартиру в такой хрущевке в ипотеку.
Как рассказал глава центра кредитования Retail банка SEB Марис Саулайс: "Каждый заемщик отвечает по обязательству о полной выплате.
Если такое произойдет, то житель окажется в незавидной ситуации, потому что он должен будет продолжать платить кредит за квартиру, которой фактически уже нет, и ему нужно будет продолжать покрывать издержки за новое жилье. Житель попадет в ситуацию заложников".
Если из-за серьезных технических проблем на здание будет наложен запрет эксплуатации, банк не пойдет заемщику навстречу и не спишет кредит. Человек должен отвечать за то, что покупает. Поэтому в банке SEB с нетерпением ждут результатов экспертизы 464-й серии и считают, что нужно провести государственную экспертизу всех одиннадцати серий советских домов. Исходя из нее, можно будет принять решение о том, какие квартиры будут полностью исключены из нового кредитования.
Если из-за плохого технического состояния произойдут какие-то прецеденты, связанные с безопасностью, или на серийные советские дома начнут налагать запрет эксплуатации, это повлияет на рынок недвижимости в Латвии.
Более половины сделок с покупкой и продажей недвижимости происходит именно с квартирами в домах советской постройки, так что в банке SEB уверены, что это будет серьезный удар по отрасли.
"Это определенно так. Если разрешение на эксплуатацию отнято у дома, жители будут воздерживаться от покупки жилья в конкретной серии, поэтому этот сегмент пропадет. Интереса к такой собственности больше не будет", — описал теоретическую ситуацию Саулайс.
Банки SEB, Swedbank и Citadele уже начали более осторожно кредитовать покупку квартир в советских серийных домах. Больше не оформляется ипотека на максимальный срок — тридцать лет.
"Если здание построено до 1975 года, срок выплаты до пятнадцати лет. Если от 1975 до 2000 года, срок выплаты двадцать лет", - говорит представитель банка Citadele Иева Праулиня.
"Если дом не будет в очень хорошем техническом состоянии, скорее всего, у этого займа не будет очень длинный срок возврата. Также может потребоваться немного больший платеж от заемщика. Это значит, что там, где есть осторожность, эти условия немного более невыгодные", — объяснил представитель Swedbank Янис Кропс.
Для того чтобы хотя бы частично спасти ситуацию, владельцы квартир должны более активно вкладываться в капитальный ремонт и реновацию дома. Однако, по крайней мере пока, в большинстве случаев эти попытки заканчиваются ничем, потому что на собрании жителей не выходит получить поддержку кворума — 50% плюс один голос.
Член правления предприятия Civinity, которое обслуживает многоквартирные дома, Ардис Павилсонс считает, что обязанность владельцев квартир проводить реновацию и капитальный ремонт нужно закрепить законодательно.
"Нужно определить в законе, что, когда приближается завершение этого нормативного срока службы, нужно вовремя сделать накопления. Это нужно сделать обязанностью владельцев квартир. Нынешние инструменты не позволяют этого достичь", — заявил Павилсонс.
По правилам кабинета министров, индикативный срок эксплуатации серийных многоквартирных домов, построенных в советское время, составляет в среднем шестьдесят лет (серии 103, 104, 567, 602, чешский проект). Срок службы самой старой хрущевки истечет через шесть лет. То, что срок службы подходит к концу, автоматически не означает, что дом находится в аварийном состоянии и людям надо запретить там жить. В этот момент владельцу жилья обязательно нужно заказать углубленную техническую экспертизу.
"Эти дома можно спокойно использовать еще лет сорок или пятьдесят. Не нужно сеять панику!
Беспокоиться нужно начинать тогда, когда сертифицированный строительный инженер укажет на ряд проблем при оценке технического состояния, и тогда дефекты надо будет устранить", — рассказала доцент Института экономики строительства и недвижимости РТУ Лаймдота Шнидере.
Намного более негативную оценку дает член Латвийского общество строительных инженеров, сертифицированный строительный инженер Юрис Биршс.
"Материалы достигают срока износа, и тогда вдруг в течение дня может лопнуть, к примеру, какое-нибудь металлическое соединение. Это может вызвать уже какие-то более глубокие деформации. Конец нормативного срока службы — это сигнал, чтобы мы усиленно думали, что делать, не только жить и проводить повторные проверки. Эти дома отжили свое", — считает Биршс.
По его словам, советские многоэтажки было бы лучше снести.
"Самым умным было бы снести, потому что реновировать здание, у которого нет никакой художественной и исторической ценности, экономически необоснованно. Намного элементарней было бы снести их и построить новые. Если ничего не делать, они начнут разрушаться", — подчеркнул Биршс.
Он советует постепенно переселять людей на временные жилые площади, пока на месте старых типовых зданий или где-то еще не возведут новые проекты. Скорее всего, это будут еще более высокие дома, потому что нужно будет добавить туда дополнительные квартиры, прибыль от продажи которых могла бы покрыть расходы на строительство.
Он считает, что экономически это можно сбалансировать, и приводит пример Москвы, где людей переселяют в новые жилые массивы, а старые сносят.
"Экономически это просто фантастика, но у нас к этому подходят очень демократично. Но хорошо это не кончится!" — предупреждает инженер.
Того и гляди обвалятся: балконы хрущевок в Латвии смертельно опасны>>
