РИГА, 28 июл – Sputnik, Владимир Дорофеев. Черный рынок аренды — давняя головная боль Службы госдоходов (СГД). Заставить его участников платить налоги — мечта многих лет. Но если крупные арендодатели (домовладельцы) на виду, то выловить мелких гораздо сложнее.
Типичная ситуация: некая семья владеет двумя квартирами. По документам живут в обеих, однако в действительности одну из них сдают. Отследить это сейчас по документам — задача нереальная: договоры на аренду квартиры нигде не зарегистрированы, жильцы платят наличными.
1) все договоры аренды владельцы обязаны внести в земельную книгу — таким образом, информация об аренде становится публичной и доступной;
2) арендатор обязан исполнять условия договора найма только в том случае, если договор внесен в земельную книгу;
3) за месяц до вступления в силу предложенного закона, все ранее заключенные договоры должны быть внесены в земельную книгу.
Казалось бы, все ходы у министерства записаны, но сами участники рынка аренды так не считают. По большому счету действующий сегодня закон тоже требует регистрации договоров аренды, правда, не в земельной книге, а в СГД. Но делают это далеко не все.
Законное выселение выглядит так: арендодатель подает в суд жалобу на то, что арендатор не платит за квартиру. За то время пока до жалобы доходит очередь (а это лет семь), квартплата, как правило, не вносится, долги по коммунальным платежам накапливаются и нередко превышают стоимость самой квартиры. Домоуправление будет требовать их с собственника, а сможет ли тот получить их с арендатора — большой вопрос. Если у человека не было денег, чтобы платить за аренду, то откуда у него появится сумма, равная стоимости самой квартиры?
Поэтому обычно эти вопросы решаются без полиции и суда: собственник заходит в квартиру в отсутствие арендатора, меняет замки и выставляет за дверь вещи жильца. И если до этого закон не помогал владельцу квартиры, то теперь он не защищает и арендатора. Да, он может вызвать полицию и попытаться вернуться в дом, но все это только через суд. А там, читайте выше — пока назначат суд, пока дойдет очередь… Соответственно, мало кто из выселенных неплательщиков попытается пройти весь процесс.
Как обезопасить себя от мошенников
Аренда квартир сопряжена с изрядным риском, и мошенники встречаются с обеих сторон.
Самая эффективная мера предосторожности перед заключением договора об аренде — проверить по интернету паспортные данные второго участника сделки. Как правило, если это мошенник, то информация о нем в сети уже есть — например, на сайте sudzibas.lv. Однако это вовсе не государство помогает вам избежать участи жертвы мошенника, а собственная инициативность.
Настолько неудачно находить жильцов — безусловно, особый дар, но речь не о талантах Лауры, а о том, что закон ее не защищает, несмотря на уплату налогов. Подобные конфликты государство предлагает решать через суд, где еще надо доказать, что это твоя стиральная машина, что вынесли ее именно жильцы и так далее.
Соответственно, безопасность свою арендодатели обеспечивают при помощи условий договора. Например, вносят коммунальные платежи самостоятельно, не доверяя эту опцию жильцам, а показания счетчиков просят прислать фотографией на мобильный телефон.
Также квартиры сдают только на условии предоплаты, а чтоб избежать трат, связанных с поломкой техники, берут гарантийную сумму. Иногда сумма первого взноса за аренду квартиры достигает тройной арендной платы. И в этом есть смысл, поскольку по-другому убытков порой не избежать.
Без суда и следствия
Отдельная проблема арендодателей — выселение неплательщиков. Решить ее сегодня законным путем почти никто и не пытается — слишком долго это происходит. В судах очереди, решения дела о выселении можно ждать годами.
Кроме того, в новом законопроекте есть удивительные строки о том, что государство не будет принимать решения о выселении жильцов, чей договор аренды в земельную книгу не внесен. То есть по сути государство пытается надавить на арендодателей — или ты правильно оформляешь отношения и платишь налоги, или государство не будет тебе помогать выселять неплательщика.
Ирония состоит в том, что для тех, кто не платит налоги, ничего не измениться. Ну не будет помогать государство выселять неплательщиков, и что? Оно и сейчас не помогает.
Как довериться государству?
Стремление государства упорядочить сферу аренды квартир понятно, естественно и по большому счету необходимо. На сегодняшний день пошлина за арендную плату рекордно мала — всего 10% от суммы аренды. Правда, государство уже объявило, что собирается ее повысить до 20%.
Насколько вырастет пошлина, если все участники рынка будут переписаны в земельной книге, остается только гадать. Но почему бы и не повысить?
