РИГА, 18 ноя — Sputnik. В минувшую пятницу председатель правления агентства недвижимости Arco Real Estate Айгарс Шмитс и глава отдела оценки Марис Лаукалейс рассказали о том, как им видится динамика рынка недвижимости в Латвии. Сравнение этого рынка с закрывающимся магазином в их выступлениях не прозвучало, но таким образом можно резюмировать их часовую дискуссию, пишет Neatkarīgā.
Как и во всех магазинах, рынку недвижимости грозит нехватка средств. Этот факт выступающие сообщили, сравнив цены на недвижимость в Риге, Таллине и Вильнюсе. Если рассматривать самый объемный сегмент рынка – советские квартиры, – то в Риге средняя цена сейчас составляет 805 евро за квадратный метр, в Таллине – 1500 евро, а в Вильнюсе – от 1800 до 2300 евро.
Еще печальнее выглядит сравнение с ценами до прошлого экономического кризиса: к 2008 году цены в Риге достигли самого высокого уровня в странах Балтии – 1620 евро. Кризис 2008–2009 года не только обрушил цены, но и нанес рынку недвижимости такой ущерб, что о возвращении к прошлым ценам не приходится говорить до сих пор.
Здесь следует напомнить о том, сколько денег Европейский центральный банк эмитировал после 2008 года. Именно эти средства помогли поднять уровень цен на недвижимость в Литве, Эстонии и многих других европейских странах до уровня 2007 года, по крайней мере номинально. Латвия не смогла получить доступ ни к одному из денежных потоков, которых в Европе много. Шмитс и Лаукалейс указали, что не в их компетенции говорить о причинах этой неудачи, они могут только рассказать о ее последствиях для этого определенного сектора народного хозяйства.
Торговля недвижимостью по сути мало отличается от торговли любыми другими товарами. Правда, у этого магазина нет конкретного адреса, где люди могли бы видеть, что из-за отсутствия платежеспособного спроса витрины постепенно пустеют, потому что владелец больше не может позволить себе заполнять полки достаточным ассортиментом и количеством товаров, чтобы их хватало на весь день.
Сначала из такого магазина исчезают дорогие товары, в этом случае квартиры в новостройках. Предложение таких квартир за последний год сократилось на две трети. Еще нагляднее такие цифры: в Зиепниеккалнсе сейчас выставлены на продажу только 17 квартир в новых домах, а в Агенскалнсе – 9.
Недавно Arco Real Estate рассылало обзор цен на недвижимость в сентябре, где отмечалось, что за три месяца предложение сильно упало. Правда, речь идет о падении по сравнению с ростом, который отмечался весной. Так вот, нужно учитывать, что такие колебания возможны на вторичном рынке жилья, где продавцам нужно только разместить объявление об уже существующих квартирах. А вот новостройки нужно еще построить, и тут нельзя приспособиться к колебаниям спроса и предложения за несколько месяцев. Нынешнее маленькое предложение квартир в новостройках означает, что девелоперы отказались от вложений в новые проекты уже два года назад или еще раньше.
Это не значит, что никто ничего не продает и не покупает. Торговля продолжается, пусть даже за счет нее сложно поддержать магазины или супермаркеты, которыми в масштабах Риги могли бы считаться новые микрорайоны с 500 квартирами. А магазину соответствует проект на 100 новых квартир – такие были, но закончились. Остались отдельные квартиры, что в торговле эквивалентно магазинчику на колесах, который привозит товары раз в неделю, а продавцы договариваются с клиентами на обочине или во дворе, то есть не в специально приспособленных для этого местах.
Еще больше эти закономерности просматриваются в сегменте частных домов, где предложения новых домов нет потому, что строительство дома вместе с покупкой земли становится дороже, чем та цена, которую потом дают за этот дом оценщики. А банки не дают кредит на покупку дома больше установленной оценщиками суммы, которая основана на реальных сделках с похожими домами. Суммы этих сделок меньше затрат на строительство, потому что реальные сделки происходят только тогда, когда продавец вынужден продать дом и потерять на этом 50 тысяч евро или и того больше. К примеру, в Пририжье строительство частного дома и покупка земли под него обойдутся примерно в 300 тысяч евро, а продать такую собственность удастся в лучшем случае за 250 тысяч евро.
Другими словами, новых домов на рынке нет потому, что из-за малого объема рынка на нем нет приемлемых для банков цен. Выход из этого замкнутого круга, возможно, когда-нибудь обеспечат внешние силы.
А тем, кто хочет купить дом, придется ждать несчастья другого человека, которое бы заставило его продать свой дом. В этом аспекте Пририжье соответствует рассказам о некоторых островах в Тихом океане, где в прежние времена люди получали собственное имя только тогда, когда предъявляли старейшинам племени голову другого человека и за это получали право в дальнейшем называться его именем. С точки зрения экологии такой уклад жизни был устойчивым. Возможно, и Латвии стоит не стыдиться, а гордиться недостатком средств для надувания пузыря на рынке недвижимости.
