РИГА, 23 янв — Sputnik. Правительство Испании ввело новые правила краткосрочной аренды жилья 2 января. Теперь любой владелец недвижимости, желающий сдать квартиру или дом, прежде чем размещать объявление, должен зарегистрироваться в национальной базе данных и получить разрешение.
Арендодатели также обязаны собирать конфиденциальную личную информацию о своих гостях, включая банковские реквизиты и персональные идентификаторы. Кроме того, Испания предложила повысить НДС на краткосрочную аренду до уровня 10 процентов, который платят отели.
Несмотря на то, что закон вступил в силу в январе, в полной мере он начнет действовать только с 1 июля. После этой даты владельцам недвижимости за несоблюдение правил грозят штрафы до 600 000 евро.
Платформа для бронирования краткосрочной аренды жилья Airbnb выступила против введенных Испанией ограничений. Компания предупреждает, что из-за этих правил под угрозой окажутся 400 000 рабочих мест, а также почти 30 миллиардов евро дохода.
"Эти нормативные ограничения способствуют тому, что туристическая экономика Испании оказывается в еще большей зависимости от международных гостиничных сетей, сконцентрированных в определенных городах и прибрежных районах, - утверждает Airbnb. - Это подталкивает рост цен на жилье для путешественников, при этом местные семьи практически не получают выгоды".
Испанцы против туристов
По мнению испанского правительства, такие компании, как Airbnb, разжигают жилищный кризис, который можно остановить только с помощью регулирования.
"Наша обязанность - отдать предпочтение использованию жилья, а не туристам, - заявил премьер-министр Педро Санчес на пресс-конференции на прошлой неделе. - В стране слишком много Airbnb, а жилья не хватает".
Помимо ограничений на сдачу жилья в аренду и новой бюрократической волокиты для потенциальных арендодателей, Испания собирается ввести налог в размере до 100 процентов на покупку недвижимости для покупателей из стран, не входящих в ЕС. В их число войдут и покупатели из Великобритании.
Санчес утверждает, что в 2023 году нерезиденты из-за пределов ЕС купили в Испании около 27 000 домов и квартир, но не для того, чтобы жить в них, а чтобы зарабатывать на них деньги. "В условиях дефицита жилья, который мы испытываем, мы явно не можем этого допустить", - заключил он.
Еще одна причина изменений заключается в том, что жители страны выступают против чрезмерного туризма. В течение 2024 года некоторые районы Испании сотрясали драматические протесты против туризма.
Но, несмотря на протесты, в 2024 году количество туристов в Испании увеличилось на 10 процентов. По словам министра туризма Жорди Хереу, страну посетили 94 миллиона иностранных туристов. В 2025 году ожидается еще больший наплыв.
Владельцев недвижимости новые правила не радуют.
Различные правила на муниципальном, региональном и общенациональном уровнях приводят к путанице на рынке. Например, в Андалусии они меняются в зависимости от срока аренды, а в Мадриде вводится правило, запрещающее сдачу в краткосрочную аренду любых новых объектов в центре города.
"В этом вопросе много неопределенности, - говорит Самуэль Торибио, глава европейского отдела платформы для аренды жилья Homelike. - Мы видим, как одновременно применяются различные законы, которые в некоторых случаях противоречат друг другу".
Где снимают квартиры туристы
Согласно отчету Oxford Economics, в 2023 году туристы в Испании провели 141 миллион ночей в квартирах, сдаваемых в краткосрочную аренду. Хозяева этих квартир заработали 5,4 миллиарда евро. В то же время пребывание туристов в Испании принесло экономике страны 29,6 миллиарда евро за счет расходов в магазинах, ресторанах и на местных предприятиях.
"Чрезмерные ограничения для краткосрочной аренды жилья нанесут ущерб не только хозяевам, но и развитию сельских районов и коммерческой деятельности малых местных предприятий, - заявляет Airbnb. - Они также навредят семейному туризму, ударят по людям, которые стремятся найти доступное жилье в немноголюдных местах. Это подорвет конкурентоспособность Испании как семейного направления".
Данные Eurostat показывают, что туристы все чаще снимают жилье в деревнях или в нетуристических местах. В 2023 году туристы провели 33,6% всех ночей в сельской местности. В прошлом году своих первых туристов приняли около 150 небольших испанских городов и муниципалитетов. Платформа HomeToGo сообщает, что в 2024 году 87% запросов на аренду жилья в Испании приходилось на сельские регионы.
Airbnb сдает жилье в более чем 5 000 сельских и других небольших населенных пунктах по всей стране и утверждает, что 70% бронирований через платформу приходится на недвижимость в сельских или городских районах с низкой плотностью населения.
"Роль Airbnb в продвижении сельской местности повышает привлекательность этих направлений, расширяет возможности местных сообществ и поощряет практику устойчивого туризма", - заключает Oxford Economics.
"Остановившись в доме для отдыха, путешественники открывают для себя новые районы и пейзажи, - говорит Джульетт Лангле, директор по связям с общественностью Airbnb в регионе EMEA. - Направляя туристов подальше от переполненных городов, где скапливаются гостиничные предложения, концентрированные туристические потоки и местные проблемы, краткосрочная аренда жилья позволила распределить выгоды от туризма среди местных семей и бизнеса в бесчисленных сельских районах".
Примеры из практики других городов, где были введены ограничения на краткосрочную аренду, показывают, что строгие правила не всегда дают желаемые результаты.
Амстердам ужесточил правила краткосрочной аренды жилья в 2022 году. С того момента общее количество ночевок в городе увеличилось на 12%. Количество ночевок в отелях увеличилось, а количество ночей, проведенных в квартирах, сдаваемых в краткосрочную аренду, сократилось на 52%, что, по мнению Oxford Economics, означает потерю 269 миллионов евро потенциального заработка хозяев.
В отчете также отмечается растущий черный рынок аренды: хозяева сдают жилье гостям неофициально, размещая объявления в социальных сетях, а не на регулируемых платформах.
"Airbnb понимает, что в некоторых популярных среди туристов районах, где специализированная краткосрочная аренда составляет большую часть жилого фонда, влияние на стоимость и доступность жилья может быть довольно высоким, - говорит Хайме Родригес де Сантьяго, генеральный менеджер Airbnb в Испании. - Именно здесь Airbnb готова сотрудничать с правительствами, чтобы обеспечить целевое и многоуровневое регулирование".
Куда деваются квартиры
По мнению Airbnb, это гостиничное лобби навязывает идею о том, что в нехватке жилья виновата система краткосрочной аренды. На самом деле, в крупных европейских городах краткосрочная аренда составляет ничтожно малую долю от общего количества жилья.
В Амстердаме этот показатель самый высокий, но все же всего 1,5%. В Испании 1,2% жилья в Барселоне и Мадриде относится к категории краткосрочной аренды.
Но даже это не дает полной картины, поскольку во многих из этих квартир владельцы проживают хотя бы часть года. Если говорить о квартирах, которые сдаются не менее чем на 180 ночей в год, то в Мадриде их доля составляет 0,1%, а в Барселоне - 1,3%.
Кроме того, по данным Airbn, в Испании насчитывается более четырех миллионов свободных домов, что составляет более 14% от всего жилого фонда страны.
Но если причиной жилищного кризиса являются не Airbnb и подобные платформы, то кто или что тогда?
"Главная проблема - недостаток предложения, - говорит Самуэль Торибио. - Темпы строительства новых домов еще не достигли стандартов 2007 года из-за возросшей стоимости материалов, недостатка профессионалов в отрасли и неспособности привлечь инвестиции".
По его словам, за последнее десятилетие в Испании было построено меньше жилья, чем когда-либо с 1970 года.